ACTUALITÉSLa récente loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dite loi « Huwart », introduit de nouvelles dispositions propres au contentieux de l’urbanisme, avec pour objectif principal de sécuriser les autorisations d’urbanisme et d’accélérer leur traitement contentieux.
Le recours administratif perd de son intérêt
Le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique à l’encontre d’une décision relative à une autorisation d’urbanisme est désormais limité à un mois par le nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme.
Surtout, ce recours n’a plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux, par dérogation à la règle générale codifiée à l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration.
Le Conseil constitutionnel, saisi de la constitutionnalité de la loi par soixante députés, a déclaré cette innovation conforme à la Constitution, en rappelant qu’en vertu de la jurisprudence du Conseil d’État, « les recours gracieux ou hiérarchiques formés contre des décisions intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi déférée conservent pour effet de proroger le délai de recours contentieux qui leur est applicable » (Décision n°2025‑896 DC du 20 novembre 2025, §45).
Au motif d’une hypothétique accélération du contentieux, l’utilisation du recours administratif est donc découragée alors même qu’elle contribue à une bonne administration de la justice en donnant une chance à un règlement amiable avec l’administration, avant la saisine du juge.
Ce choix du législateur est surprenant, alors que les pouvoirs publics font une forte promotion des modes alternatifs de règlement des différends.
La présomption d’urgence du référé suspension est étendue aux recours contre les refus d’autorisation
La condition d’urgence, condition essentielle du référé suspension, était déjà présumée pour les recours contre une autorisation d’urbanisme en vertu de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme.
Procédant à une unification bienvenue du régime de ce référé, le nouvel article L. 600‑3‑1 du code de l’urbanisme étend cette présomption aux recours visant les refus d’autorisation.
Cette nouvelle présomption d’urgence s’applique aux référés introduits après la publication de la loi.
L’administration ne pourra plus invoquer tardivement de nouveaux motifs pour justifier un refus d’autorisation d’urbanisme
Un nouvel alinéa de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme enserre dans un délai de deux mois, à compter de l’enregistrement du recours, la faculté pour l’auteur d’un refus d’autorisation d’urbanisme d’invoquer un nouveau motif pour justifier la légalité de sa décision.
Cette restriction évitera que de nouveaux motifs soient invoqués par l’administration tardivement dans l’instance ou pour la première fois en appel, au détriment de la célérité de la procédure.
Cette nouvelle règle ne s’appliquera qu’aux recours introduits après la publication de la loi.
Les règles d’urbanisme applicables au permis initial sont cristallisées au bénéfice des demandes de permis modificatifs
Les nouveaux articles L. 431-6 et L. 441-5 du code de l’urbanisme introduisent, respectivement pour le permis de construire et pour le permis d’aménager, un principe de cristallisation, à la date de délivrance du permis initial, des règles d’urbanisme applicables à l’examen d’une demande de permis modificatif.
Cette cristallisation est applicable pour une durée de trois ans, à condition que les travaux ne soient pas achevés, et sous réserve des règles qui ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques. Les auteurs de la saisine du Conseil constitutionnel ont vainement tenté d’obtenir une exception supplémentaire en matière d’atteintes à l’environnement (Décision n°2025‑896 DC du 20 novembre 2025, §2-9).
Le certificat d’urbanisme permettait déjà de cristalliser les règles d’urbanisme mais pour une durée réduite de seulement dix‑huit mois. Ce dernier permet néanmoins de cristalliser l’état du droit en amont du dépôt d’une demande initiale de permis de construire.
Illégalité pour vice de forme ou de procédure : le contentieux de l’urbanisme ne fera plus exception
Alors que les autres apports de la loi ont pour effet de renforcer la spécificité du contentieux de l’urbanisme, l’abrogation de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme conduit à un alignement sur le contentieux général.
Issu de la loi Bosson du 9 février 1994, cet article prohibait l’invocation de moyens tirés de l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document d’urbanisme passé un délai de six mois à compter de la prise d’effet de ce document, sauf exceptions tirées de la méconnaissance des règles de l’enquête publique ou de l’absence de rapport de présentation ou de documents graphiques.
Depuis la décision du Conseil d’Etat n°414583 CFDT Finances du 18 mai 2018, il n’est plus possible de soulever, par voie d’exception (ou dans le cadre d’un recours contre un refus d’abroger), tout vice de forme ou de procédure affectant un acte règlementaire (à l’exception des moyens tirés de la compétence de son auteur et de l’existence d’un détournement de pouvoir). Le contentieux de l’urbanisme demeurait donc plus favorable aux requérants, bien que la règle de l’article L. 600-1 ne s’appliquait déjà plus aux recours dirigés contre un refus d’abroger (CE, 24 mars 2021, Giret, n°428462).
La loi Huwart prévoit d’autres évolutions du droit de l’urbanisme
Parmi ses autres apports, la loi Huwart prévoit de nombreuses nouvelles dispositions en faveur de la réalisation des projets et des logements comme, à titre d’illustrations, une nouvelle possibilité de surélever un bâtiment non-conforme aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur (art. L. 111-35 du code de l’urbanisme), une extension des possibilités de déroger aux documents d’urbanisme (art. L. 152-6 et suivants du code de l’urbanisme) ou encore une généralisation du permis d’aménager multisites (art. L. 442-1-3 du code de l’urbanisme).
Par ailleurs, il est créé un nouveau document d’urbanisme unique valant SCOT et PLU(i) lorsque le périmètre d’un EPCI recouvre exactement le périmètre d’un SCOT. Cette hypothèse concernerait environ la moitié des 390 SCOT en vigueur selon le sénateur ayant proposé l’amendement à l’origine de cette disposition.
Enfin, plus d’une dizaine d’autres mesures ont été censurées par le Conseil constitutionnel au motif qu’elles ne présentaient pas de lien avec la proposition de loi initiale (il s’agissait, selon le Conseil constitutionnel, de cavaliers législatifs). De futures réformes du droit de l’urbanisme sont donc à attendre.